قوانین هزینه تعمیرات در آپارتمان نشینی چگونه است؟

قوانین هزینه تعمیرات در آپارتمان نشینی چگونه است؟ ساختمان مورد اجاره چه نوساز باشد و چه کلنگی ، می تواند نیازمند عملیات بازسازی و یا تعمیراتی شود که شاید قابل پیش بینی هم نباشد. و مشکل زمانی بوجود خواهد آمد که مستاجر خود را موظف به پرداخت هزینه های ساختمان نمی داند و مدعی می شود که پرداخت این هزینه هایی که به عهده مستاجر است یا مالک.

از اینرو بین مالک و مستاجر هم ممکن است اختلافاتی به وجود آید که این اختلاف می تواند ناشی از هزینه‌ها و مخارج ساختمان باشد و هیچ یک ندانند که چگونه می‌توانند آنها را رفع و رجوع کنند.

از طرفی بر اساس گزارش مرکز آمار در سال ١٣٩٥ حدود یک سوم (٣٠,٧ درصد) از خانوارها در ایران مستاجر هستند که نشان دهنده افزایش 4 درصدی تعداد اجاره نشین ها به نسبت سال 1390 می باشد .

حال با توجه به افزایش اجاره نشینی ما در این مقاله سعی کردیم تا از نظر قانونی به این موضوع بپردازیم : کدام یک از هزینه های ساختمان بر عهده مالک و کدام یک بر عهده ی مستاجر می باشد؟!!! لطفا تا انتها با اپلیکیشن بـرســام همراه باشید.

قوانین هزینه تعمیرات در آپارتمان نشینی

پیدایش و سپس، گسترش شهرها و شهرک ها، با ظهور پدیده های جدید بسیاری، همراه بوده است. یکی از پدیده های شکل گرفته در محدوده شهرها و شهرک ها، آپارتمان ها بوده که خانواده ها و افراد بسیاری را مجبور به زندگی در یک فضای محدود و در کنار یکدیگر کرده است. این همجواری، در کنار مزایایی که برای خانواده ها داشته، با معایب و مشکلات متعددی، همچون مساله پرداخت شارژ ساختمان و نگه داری حیوانات در آپارتمان نیز همراه بوده است.

یکی از مشکلات آپارتمان نشینی، بحث هزینه تعمیرات آپارتمان می باشد؛ با این توضیح که در بسیاری از مواقع، لازم است تا بخش یا بخش هایی از آپارتمان، مورد تعمیر قرار گرفته، اما مالک یا مالکین واحدهای خاصی، از پرداخت هزینه تعمیرات آپارتمان، خودداری می کنند.

علاوه بر این، گاه میان مالک و مستاجر نیز در مورد مسئول پرداخت هزینه تعمیرات آپارتمان، اختلافاتی بروز می کند. بنابراین، این سوال، مطرح می شود که آیا قانون، در مورد هزینه تعمیرات آپارتمان، دارای حکم خاصی بوده یا نه؟ و به عبارت دیگر، قانون نحوه تقسیم هزینه تعمیرات آپارتمان چیست؟

در پاسخ به این سوال که قانون نحوه تقسیم هزینه تعمیرات آپارتمان چیست، باید گفت، قانون مدنی و قانون تملک آپارتمان ها مصوب سال 1343 و آیین نامه اجرایی آن، مصوب سال 1347، در رابطه با هزینه تعمیرات آپارتمان، ساکت نبوده و درباره این موارد نیز، تعیین حکم کرده و به توضیح مسئول پرداخت هزینه تعمیرات آپارتمان و ضمانت اجرای ندادن این هزینه ها پرداخته اند.

با این توضیح که، در این قوانین، قانون هزینه تعمیرات آپارتمان، به تفکیک، بسته به اینکه بحث اختلاف، میان مالکین واحدها، جهت پرداخت هزینه تعمیرات آپارتمان یا میان مالک و مستاجر یک واحد، بوده، بیان گردیده و جزئیات آن ارائه شده است که ما در بخش های بعد، به توضیح پاسخ این سوال که هزینه تعمیرات آپارتمان بر عهده کیست، مطابق قانون مربوطه می پردازیم.

هزینه تعمیرات آپارتمان بر عهده کیست؟

قوانین هزینه تعمیرات در آپارتمان نشینی – قوانین موجود در این حوزه، به صراحت به هزینه تعمیرات آپارتمان پرداخته است. ولی با این وجود، ساکنینی را مشاهده می کنیم که هنوز موضوع برایشان کاملاً روشن نشده است بخصوص مستاجرین و موجرین. رابطه موجر و مستاجر در خصوص پرداخت هزینه های تعمیراتی مشخص است قانون نیز تعریف واضحی از آن ارائه کرده است. در پرتو قوانین تصویب شده کشور، قصد داریم تا این موضوع را بصورت مفصل بیان کنیم.

هزینه هایی که بر عهده مستاجر است؟

قوانین ساختمان مسئولیت مستاجر را در قبال هزینه های ساختمان مشخص کرده است. تعمیرات جزئی که در ساختمان انجام می شود هزینه هایی را در بر دارد.

مستاجر موظف است تا مبالغ مصرف شده را پرداخت کند. اما همیشه مستاجر خود را موظف به پرداخت این هزینه ها نمی داند. موجر و مستاجر بایستی قبل از انعقاد قولنامه، با یکدیگر به گفتگو بپردازند و مسئولیت های یکدیگر را در قبال هزینه های ساختمان مشخص بسازند.

هزینه تعمیر و سرویس کاری های جزئی آسانسور بر عهده مستاجر است. همچنین تعمیرات جزئی که در سایر بخش های ساختمان انجام می شود مثل تعمیر موردی درب ساختمان یا تعمیر جک درب پارکینگ (در صورت مشاع بودن) بر عهده مستاجران عزیز قرار دارد.

هزینه هایی که بر عهده صاحب خانه است؟

اگر تعمیرات اساسی قرار است در ساختمان انجام شود بایستی هزینه های آن را صاحب خانه پرداخت کند.

برای روشن تر شدن موضوع بهتر است تا تعمیرات اساسی را نام ببریم تا با این دسته بندی، موجرین گرامی نیز به مسئولیت های خویش پی ببرند.

تعمیرات اساسی عایق بندی پشت بام، تعمیرات اساسی در آسانسور، تعمیرات اساسی موتورخانه، تعمیرات کلی سیستم فاضلاب ساختمان و سایر موارد مشابه هر مقدار که هزینه بر باشد، می بایستد صاحب خانه متقبل شود.

اگر مالک از پرداخت هزینه امتناع ورزد چه باید کرد ؟

مستاجر نیز می تواند با هماهنگی و توافق با صاحبخانه آن دسته از هزینه های ساختمان که مربوط به صاحبخانه می شود را خود شخصا پرداخت نموده تا در اجاره ی پرداختی ماه بعد از مبلغ اجاره کسر گردد .

( و داشتن یک سند مبنی بر پذیرفتن این موضوع هزینه توسط صاحبخانه )
تاکید می شود که مستاجر این تعمیرات را با اجازه وتایید کتبی مالک  انجام دهد و همچنین تمام فاکتورهای مخارج را نزد خود نگاه داشته تا بتواند پس از پرداخت هزینه تعمیرات و تغییرات انجام شده ، آنرا از وی مطالبه کند.

بنابراین قبل از هر اقدامی برای تعمیر باید با صاحبخانه تماس بگیرید.

در صورتیکه مستاجر خرابی را به اطلاع صاحبخانه برساند  صاحبخانه موظف است که در زمان مشخص به شما پاسخ دهد. با مالک درباره فوریت تعمیرات صحبت و سعی کنید برای زودتر تعمیر شدن خرابی ها با او همکاری کنید. اما اگر مالک در زمان مناسب پاسخگو نباشد مستاجر می‌تواند با مراجعه به شورای حل اختلاف از مالک شکایت کند .اگر بازهم مالک اقدام به رفع مشکل ننماید ، مستاجر می تواند جهت عملیات تعمیرات اقدام کنید و هزینه آن را از اجاره‌بها کسر کنید .

حتما زمان تماس با صاحبخانه و پاسخی که دریافت کرده اید و دلیل این که چرا زمان پاسخگویی طولانی شده را مستند کنید. همچنین برای تمامی هزینه های انجام شده فاکتور بخواهید تا مدرک مستدلی برای ارائه داشته باشید.

آیا مالک ضامن پرداخت هزینه های شارژ ساختمان است ؟

اهميت موضوع پرداخت سهم شارژ ساختمان به قدری حاد است كه قانونگذار در مواردي مالك و مستأجر را به صورت تضامني مسئول پرداخت شارژ و هزينه مشترك ساختمان قلمداد كرده است. بنا بر نظر قانونگذار در صورتي كه پرداخت هزينه‌هاي مشترك ساختمان بر عهده مستأجر باشد ولي او از پرداخت چنين هزينه‌هايي امتناع كند، ، هیأت مدیره می تواند علاوه بر مراجعه به مستأجر به مالک نیز مراجعه و اعلام بدهی نماید.

همچنین اگر به موجب قرارداد نامه ، پرداخت هزینه های مشترک به عهده مالک باشد و مالک از پرداخت آن خودداری نماید، مستأجر می تواند از محل مال الاجاره هزینه های مزبور را پرداخت کند.

اگر مستاجر هزینه تعمیرات آپارتمان را پرداخت نکند باید چه کرد؟

در بخش قبل، به این سوال پاسخ دادیم که اگر مالک، هزینه تعمیرات آپارتمان را پرداخت نکند باید چه کرد؟ و گفتیم که در این حالت، مستاجر باید با مراجعه به شورای حل اختلاف محل، الزام موجر را به عنوان مسئول پرداخت هزینه های ساختمان، به انجام تعمیرات یا پرداخت هزینه های آن، درخواست نماید. در این بخش، به این سوال پاسخ خواهیم داد که اگر مستاجر، هزینه تعمیرات آپارتمان را پرداخت نکند، باید چه کرد؟

در حالتی که تعمیرات آپارتمان، جزء تعمیرات جزئی بوده یا اینکه کلی بوده ولی ناشی از تقصیر مستاجر باشد، نیز موجر می تواند با مراجعه به شورای حل اختلاف محل، درخواست انجام تعمیرات یا پرداخت هزینه های آن را به شورا ارائه کرده و مستاجر را ملزم به انجام تعمیرات یا پرداخت هزینه تعمیرات آپارتمان نماید.

در این حالت نیز در صورت صدور حکم قطعی، مبنی بر الزام مستاجر به انجام تعمیرات یا پرداخت هزینه ها و صدور اجرائیه و خودداری وی از اجرای حکم شورا، مالک می تواند با نظارت اجرای شورا، هزینه تعمیرات آپارتمان را از مبلغ رهن کسر کرده و خود، برای انجام تعمیرات، اقدام نماید.

الزامي بودن پرداخت هزينه های تعمیرات ساختمان

قوانین هزینه تعمیرات در آپارتمان نشینی – طبق قانون، مالک و مستاجر هر دو به نحوی مسئول پرداخت هزینه های تعمیرات ساختمان هستند. در مطالب ذکر شده، مکان های مختلف ساختمان را دسته بندی کردیم و یک تعریف جامع و مشخصی در مورد آنها ارائه دادیم. پرداخت به موقع هزینه ها از اهمیت بالایی برخوردار است.

پرداخت این هزینه ها از یک سو باعث می شود تا بخش های آسیب دیده تعمیر گردند و از جهت دیگر به سلامت کلی بنا کمک می کند. قانون نیز تدابیر لازم را در جهت حفظ حق افراد اتخاذ کرده است. افرادی که مسئولیت خود، از پرداخت هزینه ها را ادا نمی کنند، مطابق با قانون مجازات می گردند.

اعتراض به ميزان سهم خود از هزينه هاي تعمیراتی

در قدم نخست بایستی دید دلیل این اعتراضات چیست و برای حل آن چاره ای عادلانه سنجید. بیشتر این اعتراضات از شیوه نامناسب محاسبه زیر بنای اختصاصی مالکین نشأت می گیرد. از مدیر و سایر مجریانی که در یک مجتمع مسکونی در حال فعالیت هستند، انتظار دقت و توجه فراوانی می رود.

بایستی قبل از اینکه هر نوع محاسبه ای در خصوص سهم های تعلق گرفته به مالکین داشته باشند، در ابتدا مساحت قسمت اختصاصی آنها را مشخص کنند و بعد از آن سهم تعلق گرفته به آنها را اعلام نمایند. این موضوع در هنگام ایزوگام کردن پشتبام خود را نشان می دهد. واحدهایی که از مساحت کم تری برخوردار هستند، طبیعتاً پرداخت هزینه کمتری را نیز عهده دار می شوند.

هزینه ایزوگام پشتبام نیز بر عهده صاحب خانه قرار می گیرد. البته توافقات طرفین نیز ممکن است به گونه دیگر باشد و هزینه تعویض ایزوگام نیز بر عهده مستاجر قرار بگیرد.