قانون مشاعات ساختمان و هزینه های مشاعات
قانون مشاعات ساختمان صرفا متعلق به یک ساختمان خاص نیست و تمام آپارتمان‌ها، قوانینی برای قسمت مشاعات ساختمان در نظر می‌گیرند که طبق قانون مالکیت، ساختمان به دو بخش تقسیم می‌شود که بخش اول مربوط به مالکیت بخش خصوصی یا اختصاصی و دیگری مالکیت مشاع یا مشترک است. در بسیاری از مواقع در برخی ساختمان‌ها، افراد به دلیل عدم اطلاع از برخی قوانین به طور ناخواسته باعث به وجود آمدن مشکلاتی می‌شوند که این موضوع در ادامه می‌تواند باعث ایجاد مشاجره بین ساکنین ساختمان نیز شود به همین دلیل بهتر است تا با نرم افزار شارژ و مدیریت ساختمان قانون مشاعات ساختمان را بدانیم تا بتوانیم بر اساس آن به‌خوبی رفتار کنیم.
مشاعات ساختمان و قسمت‌های اختصاصی
به طور کلی قسمت‌هایی از آپارتمان که مالکیت رسمی آنها به طور مجزا برای هر واحد در سند آمده باشد را جزو قسمت اختصاصی آپارتمان محسوب می‌کنند؛ که استفاده از آن در انحصار مالک یا مستاجر همان واحد است و مالکین سایر واحدها حق استفاده از این قسمت‌ها را ندارند.
فضای داخلی هر واحد آپارتمانی مثل اتاق خواب، هال و پذیرایی، آشپزخانه، بالکن و سرویس‌ها شامل قسمت‌های اختصاصی آن واحد است؛ ضمن اینکه انباری و پارکینگ نیز، اگر در سند آمده باشد، به عنوان فضای اختصاصی همان واحد در نظر گرفته می‌شود.
بحث و اختلاف نظر ساکنین آپارتمان‌ها معمولا بر سر مشاعات و قسمت‌های مشترک ساختمان بالا می‌گیرد چون تعریف دقیق آن را نمی‌دانند و از قوانین ملک مطلع نیستند.
چه بخش‌هایی از آپارتمان جزو مشاعات ساختمان است؟
اصولا بخش‌هایی از هر آپارتمان که در سند مالکی برای آن قید نشده باشد، و همه ساکنین به طور مشترک از آن استفاده می‌کنند، را مشاعات می‌گویند مثل:
- زمین ساختمان
- پشت بام
- درب ورودی
- راهرو
- پنجره‌های راهرو
- آسانسور
- ورودی پارکینگ
- پارکینگ اضافی
- پله‌ها
- شوفاژخانه
- تاسیسات مشترک
- انشعابات مشترک
- حیاط
- لابی
- باغچه
قوانین مشاعات ساختمان شامل چه مواردی می‌شود؟
1- اگر قصد دارید تا برای مناسبتی جشن بگیرید و میهمان دعوت کنید باید این نکته را در نظر داشته باشید که بعد از ساعت 10 شب باید حواستان به سر و صدای جشن باشد تا مزاحمتی برای ساکنین ساختمان نداشته باشید. البته این موضوع می‌تواند در ساختمان‌های مختلف، قوانین به خصوصی داشته باشد.
2- اما قانون استفاده از اسانسور برای اسباب کشی در هنگام اسباب کشی به هیچ عنوان نباید از آسانسور استفاده کرد و این مورد در تمامی ساختمان‌ها نوعی تخلف به‌حساب می‌آید که مدیر ساختمان باید با فرد مورد نظر برخورد کند. اگر در هنگام جا به جایی بار، با استفاده از آسانسور مشکل خاصی به وجود بیاید، فرد مورد نظر باید تمامی هزینه‌های مربوط به تعمیر آسانسور را به طور کامل پرداخت کند.
3- در قانون مشاعات ساختمان باید این نکته را در نظر داشت که در هنگام استفاده از قسمت‌های مشاع نباید، مزاحمت خاصی برای دیگر ساکنین ساختمان به وجود بیاید. برای مثال اگر از حیوانات خانگی نگهداری می‌کنید نباید آن را به حیاط ببرید زیرا ممکن است برخی از ساکنین ساختمان با این موضوع مخالف باشند.
4- هیچ یک از ساکنین ساختمان حق ندارند که زباله‌های خود را پشت درب واحد و یا درب اصلی ساختمان قرار دهند. این کار باعث می‌شود تا بوی نامطلوبی در ساختمان پخش شود و این موضوع باعث ایجاد مزاحمت برای دیگر ساکنین ساختمان می‌شود.
5- در قانون مشاعات ساختمان، هیچ یک از ساکنین ساختمان حق ندارند از امکانات بخش مشاعات ساختمان برای مصارف شخصی استفاده کنند. برای مثال شستن خودرو با استفاده از آب مشاع، باعث می‌شود تا هزینه این کار بین ساکنین ساختمان تقسیم شوند و این موضوع غیرقانونی و غیراخلاقی است.
6- در قانون مشاعات ساختمان، نحوه پارک خودرو نباید به‌گونه‌ای باشد که باعث ایجاد مزاحمت برای رفت و آمد ساکنین ساختمان شود. در برخی از مواقع امکان دارد که برخی ساکنین ساختمان، خودرو خود را مقابل درب پارکینگ، پارک کنند که این موضوع می‌تواند باعث عصبانیت دیگر ساکنین ساختمان شود.
7- هیچ یک از ساکنین ساختمان حق ندارند که به‌صورت سرخود اقدام به تغییر و یا واگذاری بخش مشاعات کنند. برای مثال اگر قرار است تا یک بخش جدید به‌عنوان فضا سبز به ساختمان اضافه شود، باید این موضوع توسط مدیر ساختمان به‌تمامی مالکین اطلاع داده شود تا در صورت موافقت تمامی افراد، این کار انجام شود.
8- بر اساس قانون مشاعات ساختمان، تمامی واحدهای ساختمان باید از قسمت مشاعات تا حد مشخصی استفاده کنند، برای مثال اگر برای یک واحد میهمانی می‌آید، صاحب خانه باید کفش میهمانان خود را داخل جاکفشی قرار دهد تا تعداد زیادی کفش درون راهروی ساختمان نباشد.
هزینه مشاعات ساختمان بر عهده کیست؟
تامین مخارج مشاعات ساختمان بر عهده کلیه ساکنین ساختمان است که سهم هر یک بر اساس متراژ واحدها تعیین می‌گردد. تمام ساکنین موظف هستند سهم خود را برای تعمیر و نگهداری از مشاعات به مدیر ساختمان پرداخت کنند. اگر مالکی سهم واحد خود را پرداخت نکند، ساکنین آپارتمان می‌توانند شکایت خود را از طریق شورای حل اختلاف پیگیری نمایند.
البته اگر واحدی به تنهایی مسئول آسیب وارده شده به مشاعات باشد فقط همان واحد باید هزینه تعمیرات را بپردازد.
مشاعات ساختمان و قوانین ملکی
- ساکنین ساختمان باید در حد معمول از مشاعات استفاده کنند آنطور که استفاده آنها مانعی برای استفاده سایرین نباشد. مثلا قرار دادن کفش یا لوازم اضافه در پله و حیاط ساختمان به عنوان استفاده اختصاصی تلقی می‌شود و سایر واحدها می‌توانند به آن اعتراض کنند.
- هیچ یک از ساکنین اجازه تصرف مشاعات را ندارد و نمی‌تواند آن را به شخص دیگری واگذار کند مگر اینکه با سایر ساکنین توافق کرده باشد و قانون به او اجازه این کار را بدهد.
- استفاده از مشاعات نباید مورد اذیت و آزار ساکنین دیگر واحدها شود؛ مثلا صافکاری خودرو در پارکینگ یا نگهداری حیوانات در حیاط خلاف قانون است.
- گذاشتن زباله در راهرو که موجب پخش بوی بد در کل ساختمان می‌شود ممنوع است.
- هرگونه تغییر شکل و رنگ در آپارتمان که موجب بر هم زدن و ناهماهنگی در نمای ساختمان شود ممنوع است.
- استفاده اختصاصی از برق و آب مشاع ساختمان ممنوع است.
- خودروها نباید در محلی غیر از محل تعیین شده پارک شوند یا جلو رفت و آمد ساکنین ساختمان را بگیرد.
- استفاده از فضای پارکینگ برای مهمانی و جشن تنها با رضایت ساکنین و اجازه مدیر ساختمان امکان پذیر است.
- هرگونه تغییر در نقشه ساختمان بدون رضایت ساکنین و کسب مجوزهای لازم ممنوع است.
اقدامات قانونی در صورت عدم پرداخت هزینه مشاعات ساختمان
در بسیاری از موارد دیده شده است که برخی از مالکین با وجود اطلاع و آگاهی از هزینه های مشاعات ساختمان، اقدام به پرداخت میزان سهم خود نمی کنند و باعث تضییع حقوق دیگران می‌شوند. ماده‌ی ۱۰ قانون تملک افراد چنین شرایطی را پیش بینی کرده است و مراحل قانونی زیر را در صورت امتناع مالک از پرداخت سهم خود، بیان کرده است:
مرحله ی اول: ابتدا از طرف مدیر یا هیئت مدیران به وسیله اظهارنامه یا ذکر مبلغ بدهی و صورت ریز آن، از مالک مطالبه می‌شود. اگر مالک یا استفاده کننده ظرف ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه سهم بدهی خود را نپردازد، مدیر یا هیئت مدیران می‌توانند به تشخیص خود و با توجه به امکانات، از دادن خدمات مشترک از قبیل شوفاژ، تهویه مطبوع، آب گرم، برق، گاز و… خودداری کنند.
مرحله ی دوم: اگر مالک یا استفاده کننده همچنان اقدام به تسویه حساب نکنند، اداره ثبت محل وقوع آپارتمان به تقاضای مدیر یا هیئت مدیران، برای وصول وجه مورد نظر بر طبق اظهارنامه ابلاغ شده، اجرائیه صادر خواهد کرد. البته مدیر و هیئت مدیران موظف می‌باشند که به محض وصول وجوه مورد مطالبه یا ارائه دستور موقت دادگاه، نسبت به برقراری مجدد خدمات مشترک اقدام کنند.
مرحله ی سوم: با این حال اگر عدم ارائه خدمات مشترک ممکن یا موثر نباشد، مدیر یا مدیران مجموعه می‌توانند به مراجع قضایی شکایت کنند و دادگاه‌ها موظفند اینگونه شکایات را خارج از نوبت رسیدگی و واحد بدهکار را از دریافت خدمات دولتی که به مجموعه ارائه می‌شود محروم کنند و او را تا دو برابر مبلغ بدهی به نفع مجموعه جریمه کنند. استفاده دوباره از خدمات موکول به پرداخت هزینه‌های معوق واحد مربوط بنا به گواهی مدیر یا مدیران یا به حکم دادگاه و نیز هزینه مربوط به استفاده مجدد خواهد بود.
مدیریت شارژ و هزینه های ساختمان با نرم افزار مدیریت برسام
نرم‌افزار مدیریت برسام با هدف تسهیل فرآیند مدیریت شارژ و هزینه‌های ساختمان طراحی شده است. این برنامه به مدیران ساختمان‌ها این امکان را می‌دهد که به‌راحتی تمامی هزینه‌ها را ثبت و پیگیری کنند. با استفاده از برسام، کاربران می‌توانند گزارشات دقیقی از هزینه‌های ماهانه و سالانه تهیه کنند و از این طریق شفافیت بیشتری در امور مالی ساختمان ایجاد نمایند. همچنین، این نرم‌افزار قابلیت ارسال یادآوری‌ها و اعلان‌ها برای پرداخت به موقع شارژها را دارد، که به جلوگیری از بروز مشکلات مالی کمک می‌کند.
علاوه بر این، برسام با ارائه ابزارهای تحلیلی پیشرفته، به مدیران اجازه می‌دهد تا روند هزینه‌ها را به‌دقت بررسی و پیش‌بینی کنند. این ویژگی‌ها به آنها کمک می‌کند تا تصمیمات بهتری در زمینه صرفه‌جویی و مدیریت منابع مالی اتخاذ کنند. به‌علاوه، رابط کاربری ساده و کاربرپسند نرم‌افزار، استفاده از آن را برای تمامی اعضای ساختمان آسان می‌سازد و باعث می‌شود تمامی افراد در فرآیند مدیریت مالی مشارکت داشته باشند. از این رو، برسام نه‌تنها به بهینه‌سازی هزینه‌ها کمک می‌کند، بلکه باعث ارتقاء سطح همکاری و تعامل میان ساکنان و مدیریت ساختمان نیز می‌شود. . (برای نصب نسخه اندروید از گوگل پلی کلیک کنید.)