چالش های مدیریت شارژ ساختمان در آپارتمان
چالش های مدیریت شارژ ساختمان در آپارتمان مسئله‌ای است که شاید خیلی از ما به آن فکر نکرده‌ایم و از کنار آن ساده گذشته‌ایم. مشکلاتی که ممکن است بر سر راه یک مدیر ساختمان قرار گیرد (از عدم پرداخت شارژ ساختمان و هزینه‌ی قبوض گرفته تا درگیری‌ها و اختلافات شدید میان ساکنان) همگی موجب می‌شوند شرایطی در ساختمان به وجود بیاید که زندگی کردن در آن محیط را غیرقابل تحمل کند.
آپارتمانی کوچک و چند طبقه را در نظر بگیرید که در هر طبقه 2 واحد وجود دارد. اگر در هر خانه 2 الی 5 نفر هم زندگی کنند، شمار افراد ساکن در این مجموعه عدد قابل توجهی است. حالا این وضعیت را برای آپارتمان‌هایی با طبقات بیشتر در نظر بگیرید که تعداد ساکنین آن بیشتر هستند. در این میان نقش و وظایف مدیر ساختمان بسیار قابل توجه است و ما را با این حقیقت مواجه می‌کند که برای برخورداری از شرایطی مطلوب نیازمند مدیری مجرب و کاربلد هستیم.
برخی تصور می‌کنند مدیریت یک مجتمع آپارتمانی، امری ساده است و هر کسی از عهده‌ی آن بر می‌آید. اما حقیقت این است که چالشهای زیادی بر سر راه یک مدیر ساختمان وجود دارد که غالبا از آن‌چه که ممکن است در تصور همگان باشد دشوارتر است. حفظ هماهنگی و برقراری ارتباط میان ساکنان یک ساختمان (که قطعا افرادی متفاوت، با عقاید و شخصیت‌های مختلف هستند) و توجه به امنیت و امکانات رفاهی موجود در ساختمان همگی مسائلی هستند که می‌توان آنها را در قالب چالشهای مدیر ساختمان دسته‌بندی کرد. در این مقاله از برسام به بررسی چالشهای پیش روی مدیر و وظایف مرتبط با او در کنار هم می‌پردازیم.
در ادامه برخی از چالشهای مدیر ساختمان را بررسی می‌کنیم تا متوجه شویم که حضور یک مدیر باتجربه تا چه میزان در بهبود اوضاع و شرایط زندگی ساکنان موثر است.
شارژ ساختمان
یکی از دشوارترین کارهایی که مدیر ساختمان بر عهده دارد، دریافت هزینه شارژ ساختمان است زیرا در بسیاری از موارد، برخی از ساکنین ساختمان با اینکه از اهمیت پرداخت به موقع شارژ ساختمان اطلاع دارند، باز هم به‌سختی حاضر به پرداخت به موقع آن می‌شوند که این موضوع می‌تواند تاثیرات بدی در مدیریت صحیح ساختمان داشته باشد. در این مواقع بهتر است که مدیران ساختمان برای این افراد جریمه‌ای در نظر بگیرند تا به ازای هر یک روز دیرکرد، هزینه مشخصی را پرداخت کنند. در واقع این افراد، با عدم پرداخت به موقع شارژ ماهیانه ساختمان باعث می‌شوند تا برخی موارد مانند پرداخت قبوض، نظافت ساختمان و بسیاری موارد دیگر با تاخیر انجام شود که این موضوع تاثیرات منفی برای دیگر ساکنین ساختمان دارد.
1- چالش های مدیریت شارژ ساختمان : نصب آسانسور و تاثیر طبقات در آن
آیا ساکنین طبقه همکف و یا طبقه اول می‌توانند از پرداخت هزینه‌های آسانسور مانند هزینه نصب و تعبیه کردن آن و پرداخت شارژ ساختمان و هزینه‌های تعمیر و بازرسی خودداری کنند؟ ممکن است این سوال برای شما هم پیش آمده باشد که طبق ماده ۲۳ قانون تملک آپارتمان‌ها در مورد قوانین استفاده از آسانسور، اعتراض ساکنین طبقات همکف و یا اول مبنی بر عدم پرداخت هزینه‌های مربوط به آسانسور به علت استفاده نکردن از آن، قابل پذیرش نیست.
در ادامه مثالی برای روشن شدن بهتر مسئله امتناع از پرداخت شارژ ساختمان توسط ساکنین طبقات همکف و یا اول می‌زنیم. اگر در ساختمانی سه یا چهار طبقه، مالکین طبقه سوم و دوم (و چهارم در مورد ساختمان چهار طبقه)، قصد نصب آسانسور داشته باشند و مکانی هم برای تعبیه شدن آسانسور از پیش تعیین شده است، در صورت مخالفت ساکنین طبقه اول و طبقه همکف می‌توانند برای نصب آسانسور اقدام کنند.طبق ماده چهارم قانون تملک آپارتمان‌ها، اگر مجموع مساحت طبقات بالایی یعنی طبقات سوم و دوم (و چهارم) از مساحت واحد طبقه اول و همکف بیشتر باشد، سایر مالکین می‌توانند به صورت قانونی حق‌السهم نصب آسانسور را به همراه خسارات احتمالی از مالکین معترض دریافت کنند.
2- چالش های مدیریت شارژ ساختمان : شارژ واحدهای خالی
ممکن است واحدی مسکونی یا تجاری به دلایل مختلفی مانند مسافرت، عدم حضور ساکنین در آن واحد و به اجاره نرفتن واحد، خالی بماند. در این هنگام ساکنین آپارتمان در رابطه با پرداخت شارژ آپارتمان با مشکلات و ابهاماتی مواجه می‌شوند. طبق ماده چهارم قانون تملک آپارتمان‌ها و قوانین آسانسور، پرداخت حق شارژ ساختمان به صورت ماهانه الزامی است و استفاده و عدم استفاده از آن تأثیری بر نحوه پرداخت و یا عدم پرداخت حق شارژ آپارتمان ندارد.
حق شارژ ساختمان ربطی به حضور ساکنین در ساختمان ندارد و همه موظف به پرداخت هزینه‌های قسمت های مشترک هستند. خواه این پرداخت از طریق نرم افزار مدیریت مجتمع آپارتمان برسام صورت گیرد خواه به صورت سنتی و دستی. حق شارژ آپارتمان وظیفه ای بر گردن تمام اهالی ساختمان است.
3- محاسبه شارژ حیاط خلوت و تاثیر آن بر طبقات فوقانی
همانگونه که ساکنین طبقه اول تلاش می کنند نسبت به پرداخت هزینه شارژ آسانسور خودداری کنند همین مسئله نیز در مورد حیاط خلوت و ساکنین طبقات بالا وجود دارد. بسیاری بر این باور هستند حق پرداخت شارژ نگهداری از حیاط خلوت تنها بر عهده ساکنین طبقه اول می باشد ولی این در صورتی است که هزینه حیاط خلوت باید بین تمامی ساکنین تقسیم شده و به صورت برابر هزینه ها را پرداخت کنند. این هزینه ها می تواند شامل نگهداری از گیاهان ، تعمیر و نگهداری و بهینه سازی این بخش باشد.
4- چالش محاسبه شارژ بخش های تجاری
در برخی از مجتمع های مسکونی بخش های زیرین به واحدهای تجاری اختصاص داده می شود که نحوه محاسبه هزینه شارژ آن ها نسبت به دیگر بخش های مجتمع متفاوت می باشد. چالش مدیر ساختمان زمانی بیشتر می شود که شما متوجه می شوید این واحدهای تجاری به منظور تامین هزینه های خود از تبلیغات محیطی نیز استفاده می کنند و در اصل برای خود درآمد زایی دارند. تحت تاثیر همین مسئله است که یک نرم افزار مدیریت ساختمان می تواند تا حد زیادی مسئله محاسبه این بخش ها را برعهده بگیرد.
5- چالش های مدیریت شارژ ساختمان : هزینه تعمیر و نگهداری دوره‌‌ای
امروزه آسانسورها در ساختمان‌های تجاری و مسکونی ، جزء تاسیسات اساسی به شمار می‌روند. هر چند که تعمیر و نگهداری دوره‌‌ای آسانسورها از ط‌رف مالکین انجام می شود ولیکن بروز حوادث ناشی از سهل‌‌انگاری در نگهداری آنها سبب ورود صدمات جانی به استفاده‌کنندگان از آسانسور می‌‌گردد. با جمع آوری بموقع شارژ ساختمان و هزینه ها، مدیران امکان تامین هزینه های تعمیر و نگهداری و حتی بیمه ساختمان را به راحتی خواهند داشت.
- بیمه مسئولیت مدنی نگهداری آسانسور
- بیمه مسئولیت مدنی نگهداری آسانسور غرامت فوت و نقص‌عضو سرنشینان آسانسور را در صورت وقوع حوادث جبران می‌نماید.
با توجه به شرایط مندرج در بیمه نامه ممکن است خطرات در یکی از سطوح ذیل مورد پوشش قرار گیرد:
- غرامت فوت ، نقص عضو و هزینه پزشکی
- در آسانسورهای باربر مالک آسانسور می تواند علاوه بر پوشش جانی، پوشش مالی را نیز در بیمه نامه خود پیش بینی کند.
6- اطلاع رسانی ساکنین
اگر تصمیمی اتخاذ شده و شما از آن بی خبر هستید طبیعتا مقصر نیستید. این امر از وظایف مدیر ساختمان است که با نصب اعلامیه‌ها و اطلاعیه‌های لازم شما را در جریان وقایع بگذارد. استفاده از اپلیکیشن‌های هوشمند مدیریت ساختمان، اطلاع‌رسانی را آسان‌تر می‌کند و دغدغه‌ی مدیران را در این میان کم می‌کند.
7- نظارت بر عملکرد سرایدار
رعایت نظافت ساختمان بر عهده‌ی سرایدار است اما نظارت بر عملکرد سرایدار از جمله وظایف مدیر ساختمان است. اگر راه‌پله‌های کثیف ساختمان شما را به ستوه آورده است باید این امر را به اطلاع مدیر ساختمان برسانید تا او فکری در این باره کند. از آن سو اگر سرایدار ساختمان با دل‌سوزی وظایف خود را انجام می‌دهد، قطعا از سوی مدیر ساختمان با تشویق مواجه خواهد شد.
8- برقراری ارتباط موثر با ساکنین
اگر مدیر ساختمان شما فردی است که تعامل با او آسان است و کاملا شرایط را درک می‌کند بدانید که از نعمت خوبی برخوردار هستید. شاید بتوان از این نکته به عنوان یکی دیگر از وظایف مدیر ساختمان یاد کرد. نباید فراموش کنیم که مدیری موفق خواهد بود که روابط خوبی با ساکنین داشته باشد و اهالی ساختمان بتوانند به او اعتماد کنند و خیال‌شان از بابت امنیت و آسایش خود راحت باشد.
شارژ ماهیانه را هوشمندانه محاسبه کنید
مدیران ساختمان باید پس از بررسی دقیق هزینه‌های ساختمان، شارژ ماهیانه را طوری محاسبه کنند تا برای هزینه‌های موجود مبلغی کم نیاید و همچنین بهتر است که میزان شارژ ساختمان طوری باشد که مبلغی اضافه‌تر از هزینه ساختمان به دست بیاید تا اگر در آینده مشکلات ناگهانی بوجود آمد، مدیر ساختمان بتواند از آن مبلغ اضافی برای برطرف کردن مشکلات استفاده کند. البته این نکته را در نظر داشته باشید که مدیران ساختمان، افرادی هستند که ساکنین به آنها اعتماد دارند و قطعا مبالغ اضافی به‌رسم امانت در نزد مدیران ساختمان باقی می‌ماند.
بیشتر بخوانید: قوانین پرداخت هزینه های آپارتمان
اپلیکیشن مدیریت هزینه های آپارتمان
اپلیکیشن برسام یکی از برنامه‌هایی است که با استفاده از آن می‌توان تا حد قابل قبولی سختی مدیریت ساختمان را کاهش داد. در واقع این نرم‌افزار با قابلیت‌های فوق العاده این امکان را به کاربران خود می‌دهد تا بسیاری از موارد را به‌خوبی مدیریت کنند برای مثال می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:
- ثبت تمامی هزینه‌های مربوط به ساختمان
- محاسبه دقیق شارژ ساختمان
- مشاهده صورت‌حساب
- پرداخت آنلاین شارژ ساختمان
- امکان ایجاد تابلو اعلانات و نظرسنجی آنلاین
- ارسال پیامک به ساکنین ساختمان
البته این نکته را در نظر داشته باشید که اپلیکیشن برسام مزایای فراوانی دارد که در این بخش صرفا به چند مورد از آن اشاره شد. قطعا با استفاده از این برنامه می‌توانید تمامی موارد مربوط به ساختمان را به‌خوبی انجام دهید.