نقش شارژ ساختمان در مدیریت مالی مجتمع های مسکونی

نقش شارژ ساختمان در مدیریت مالی مجتمع های مسکونی : در دنیای امروزی، مدیریت شارژ ساختمان یکی از مهم‌ترین و پیچیده‌ترین وظایف مدیران ساختمان‌ها و مجتمع‌های مسکونی است. از جمع‌آوری هزینه‌ها تا پیگیری پرداخت‌ها، همه نیازمند سیستم‌های کارآمد و دقیق هستند. اپلیکیشن برسام با ارائه راهکارهای نوین در زمینه مدیریت شارژ ساختمان، تمامی این فرآیندها را ساده و بهینه می‌سازد.

درآمد مجتمع های مسکونی از چه راهی می باشد؟

در مرحله اول و قبل از شروع بحث باید این موضوع را بدانید که اصلی ترین درآمد مجتمع های مسکونی که از آن برای پرداخت هزینه های جاری، مصرفی و همچنین هزینه های عمرانی ساختمان استفاده می کنند، دریافت شارژ از ساکنان مجتمع مسکونی می باشد.اصولا پرداخت شارژ ساختمان به صورت ماهیانه انجام می شود اما از آن جا که قوانین ساختمان ها با یک دیگر متفاوت است که ممکن است در برخی از ساختمان ها پرداخت شارژ به صورت سه ماهه یا سالیانه پرداخت شود.

پرداخت شارژ ساختمان از سال 1343 و با بیان شدن در قانون تملک آپارتمان ها به تصویب رسیده است و در کل هزینه شارژ ساختمان باید به مدیر ساختمان پرداخت شود.نکته ی دیگری که وجود دارد این است که جدا از شارژ ساختمان، برخی از مجتمع های مسکونی ممکن است از راه های دیگری نیز درآمد داشته باشند که می توان به

• درآمد حاصل از اجاره اماکن تجاری مجتمع
• درآمدها حاصل شده به تناسب موقعیت و ظرفیت مجتمع مسکونی

اشاره کرد که که تمامی این درآمدها باید به صندوق مجتمع مسکونی واریز شود و مسئولیت ورود و خروج، کنترل و ثبت آن بر عهده حسابدار می باشد.برای نحوه محاسبه شارژ ساختمان نیز راه های متفاوتی وجود دارد که در ادامه به برخی از آن ها اشاره می کنیم.

محاسبه هزینه های ساختمان

اولین و مهم ترین بخش حسابرسی ساختمان ها و مجتمع ها، مربوط به محاسبه هزینه های ساختمان است. این هزینه ها شامل مبالغ پرداختی برای امور جاری مجتمع می باشد. برای مثال می توان به شارژ ساختمان، هزینه تعمیرات و نگهداری تاسیسات، قبض های مشترک مانند آب و برق و گاز، نظافت ساختمان، نگهداری لابی، دستمزد نگهبانان یا سایر نیروهای خدماتی و سایر هزینه های جمعی آپارتمان اشاره کرد. این مبالغ باید ماهانه و به صورت منظم، توسط مدیر ساختمان یا در مجتمع های بزرگ توسط حسابدار مجتمع، محاسبه و جمع آوری شوند.

در واقع مسئولیت اصلی حسابداری ساختمان، گردآوری این هزینه ها است. در صورتی که این امور به درستی انجام نشوند، در روند جاری ساختمان اختلال جدی بوجود می آید.

تصور کنید که هزینه های قبوض ساختمان به موقع پرداخت نشود؛ طبیعتا این مسئله باعث قطعی خدمات رفاهی آب و برق و گاز و سایر آنها می گردد.

این محاسبات در انتهای هر ماه توسط مدیر یا حسابدار انجام شده و در اختیار ساکنین قرار می گیرد.

بیشتر بخوانید: قوانین هزینه تعمیرات در آپارتمان نشینی چگونه است؟

نقش شارژ ساختمان در مدیریت مالی مجتمع های مسکونی

شارژ ساختمان به مجموعه هزینه هایی گفته می شود که باید هر واحد مسکونی یا تجاری، به صورت ماهانه پرداخت نماید. این مبالغ برای تسویه قبوض، هزینه ها و امور مختلف مجتمع می باشد. همانطور که پیش تر اشاره کردیم، بخشی از مبلغ شارژ، برای قبوض ساختمان پرداخت می شود. بخش دیگری از این مبالغ، برای امور خدماتی مانند نظافت مشاعات ساختمان، خرید تجهیزات احتمالی مورد نیاز مجتمع، دستمزد نیروهای خدماتی، تعمیرات و نگهداری تاسیسات گرمایشی و تاسیسات سرمایشی ساختمان و … صرف می گردد.

زمان پرداخت شارژ ساختمان نیز در ابتدای هر ماه می باشد. مدیر ساختمان یا حسابدار مجتمع، مبالغ پرداختی هر کدام از واحدها را به ایشان اطلاع می دهند. این مبالغ باید در زمان مقرر توسط اهالی پرداخت شوند.

چالش‌های مدیریت شارژ ساختمان

نقش شارژ ساختمان در مدیریت مالی مجتمع های مسکونی – مدیریت شارژ ساختمان همواره با چالش‌های متعددی روبرو بوده است. از جمله این چالش‌ها می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:

• عدم پرداخت به موقع شارژ توسط برخی از ساکنین: این مسئله می‌تواند باعث بروز مشکلات مالی جدی برای ساختمان شود.
• پیچیدگی در حسابداری و محاسبه هزینه‌ها: محاسبه دقیق هزینه‌ها و پیگیری پرداخت‌ها نیازمند دقت و زمان زیادی است.
• شفافیت در امور مالی: نبود شفافیت در امور مالی می‌تواند به بی‌اعتمادی ساکنین منجر شود.

راهکارهای برسام برای مدیریت شارژ ساختمان

اپلیکیشین برسام با ارائه راهکارهای منحصر به فرد و پیشرفته، تمامی این چالش‌ها را به راحتی حل می‌کند. برخی از این راهکارها عبارتند از:

• مدیریت مالی دقیق و شفاف: برسام با استفاده از سیستم‌های پیشرفته حسابداری، امکان مدیریت مالی دقیق و شفاف را برای مدیران ساختمان‌ها فراهم می‌کند.
• پیگیری پرداخت‌ها: این اپلیکیشن امکان پیگیری پرداخت‌های شارژ را به صورت خودکار فراهم می‌کند، به طوری که مدیران ساختمان‌ها نیازی به پیگیری دستی نخواهند داشت.
• ارتباط موثر با ساکنین: برسام با ارائه ابزارهای ارتباطی موثر، امکان اطلاع‌رسانی به ساکنین درباره وضعیت پرداخت‌ها و هزینه‌ها را فراهم می‌کند.
• گزارش‌گیری دقیق و کامل: برسام با ارائه گزارش‌های مالی دقیق و کامل، به مدیران ساختمان کمک می‌کند تا به راحتی و با اطمینان کامل تصمیم‌گیری کنند.

مهم ترین وظایف مدیر ساختمان

• تقسیم هزینه های مشترک بین اعضای ساختمان

یکی از وظایف مدیر ساختمان محاسبه هزینه ‌های ساختمان و تعیین سهم هر یک از ساکنان است. در این مورد بهتر است بدانید اگر ملک در اختیار مستاجر باشد؛ بخشی از هزینه ‌ها بر عهده‌ ی مالکان است و بخش دیگری بر عهده مستاجر ین است. نرم افزار رایگان مدیریت آپارتمان تمام کار های مربوط به مدیریت را به راحتی برای شما انجام می دهد. طبق قانون در صورتی که مالکان ترتیب و قانون خاصی جهت پرداخت هزینه‌ های مشترک ایجاد نکرده باشند، سهم هر یک از مالکین یا استفاده‌ کنند گان از هزینه ‌های مشترک، از جمله:آب، گاز، ایزوگام پشت ‌بام و غیره که با مساحت زیربنا ارتباط دارد با این روش محاسبه می ‌گردد.

نسبت مساحت قسمت اختصاصی به مجموع مساحت قسمت ‌های اختصاصی تمام ساختمان (به عبارتی نسبت به متراژ) و سایر مخارج که ارتباطی به میزان مساحت و زیربنا ندارد از قبیل:

هزینه‌ های مربوط به سرایدار، نگهبان، متصدی آسانسور، هزینه نگاهداری تأسیسات، باغبان، تزئینات قسمت ‌های مشترک و غیره به طور مساوی بین مالکین یا استفاده ‌کنند گان تقسیم می ‌شود. در صورتیکه هر یک از افراد اعتراضی نسبت به میزان سهم و هزینه آن داشته باشند، بایستی از مدیریت ساختمان کمک بخواهند. در نتیجه مدیر وظیفه دارد به اعتراض آنها رسیدگی نماید. البته این نکته حائز اهمیت است که در صورتیکه اعتراض افراد منطقی نباشد، همچنان رسیدگی به این موضوع جز وظایف مدیران است و در صورتیکه پیگیری نکنند، معترضین می‌ توانند به مراجع صلاحیت ‌دار قضایی مراجعه نمایند.

• برخورد با مالکان و ساکنان بدهکار

در صورت خودداری ساکنان یا مالکان از پرداخت سهم خود از هزینه ‌های مشترک بایستی مدیر یا هیئت مدیره با ارسال اظهار نامه، مبلغ بدهی را به وی اطلاع داده و آنرا مطالبه کنند. شما می توانید اظهار نامه را از دادگاه تهیه کنید و به وسیله مدیر ساختمان در سه نسخه تنظیم و در ادامه امضاء می‌ گردد. در پایان این فرآیند، فرم‌ ها در دفتر دادگاه به ثبت می ‌رسند و توسط مامور دادگاه به بدهکاران ابلاغ می ‌گردند.

• قطع خدمات بر روی ساکنان بدهکار

یکی از وظایف مدیران ساختمان ها این است: که چنانچه پس از گذشت 10 روز از تاریخ ابلاغ اظهار نامه، مالکین یا ساکنین بدهی خود را نپردازند، موجب ماده 10 قانون مدیران بنا به تشخیص خود می‌ توانند از ارائه امکانات و خدمات مشترک مانند شوفاژ، تهویه مطبوع آب گرم ( نه آب سرد )، برق، گاز و غیره به آنها خودداری کنند.

مدیر یا مدیران این اجازه را ندارند که قبل از ابلاغ اظهار نامه، اقدام به این کار کنند. در همین راستا باید بدانید که در صورتیکه مدیر یا هیئت ‌مدیره با توجه به وظایفش برای وصول مطالبات ساختمان برای ساکنان بدهکار اظهار نامه ارسال کند ولی مالک یا مستاجر بدهکار همچنان اقدامی جهت تسویه انجام ندهد. اداره ثبتی که در محله مربوط به آپارتمان قرار دارد، به تقاضای مدیر یا هیئت ‌مدیره برای وصول مبلغ ذکر شده در اظهار نامه ابلاغ ‌شده، اجرائیه صادر می ‌کند. عملیات اجرائی بر اساس مقررات اجرای اسناد رسمی صورت می ‌گیرد.

به این ترتیب که بعد از ابلاغ اجرائیه توسط دفتر اسناد رسمی، به اندازه بدهی بدهکار، اموال او بازداشت‌ می ‌شود و ارزش اموال بازداشت ‌شده توسط کارشناس، ارزیابی می ‌گردد و سپس به حراج و مزایده گذاشته خواهد شد، به این ترتیب از این راه میزان طلب ساختمان وصول می ‌گردد. مدیر یا هیئت ‌مدیره جهت دریافت مطالبات ساختمان علاوه بر ابلاغ اظهار نامه و صدور اجرائیه از طرف اداره ثبت محل وقوع آپارتمان می‌ تواند از طریق طرح و اقامه دعوی در دادگاه نسبت به وصول مطالبات ساختمان از واحد یا واحدهای بدهکار اقدام نمایند .

• ارائه گواهی تسویه حساب هزینه‌ های مشترک

با توجه به ماده 12 قانون تملک آپارتمان ‌ها، دفاتر املاک رسمی وظیفه دارند زمان تنظیم سند انتقال، اجاره، رهن، صلح و … گواهی مربوط به تسویه حساب هزینه ‌های مشترک را از مالک بگیرند. لازم به ذکر است که تاییدیه مدیر یا مدیران ساختمان در این گواهی ضروری است و می بایست تایید گردد که تمامی هزینه‌ های مشترک تسویه شده است. بنا بر این هر گز فراموش نکنید زمان خرید خانه گواهی تسویه را از مالک قبلی دریافت نمایید. در صورتیکه خودتان قرار است ملکی را تخلیه نمایید، حتما با مدیر ساختمان تسویه نمایید و از او رسید دریافت کنید.

• بازسازی ساختمان؟

یکی دیگر از وظایف مدیر ساختمان امور مربوط به بازسازی ساختمان است که البته در صورتیکه در مجمع عمومی مالکین به نتیجه برسند که نیاز به بازسازی ساختمان وجود دارد. این موضوع با اکثریت آرا به تصویب برسد، به موجب قانون، مجری این طرح مدیر یا مدیران هستند که در واقع نماینده مالکان خواهند بود و اقدامات لازم را باید انجام دهند. در صورتیکه مالکی همکاری لازم را جهت تخلیه واحد خود هنگام بازسازی ساختمان انجام ندهد، با درخواست مدیر یا مدیران مجموعه، رئیس دادگستری یا رئیس مجتمع قضائی محل با احراز تامین مسکن مناسب برای وی توسط سایر مالکان، دستور تخلیه آپارتمان یادشده را صادر خواهد کرد.

بنابراین از دیگر وظایف مدیر یا مدیران درخواست تخلیه واحدی است که مالک آن از همکاری با سایر مالکین جهت بازسازی و یا نوسازی ساختمان خودداری می ‌کند و ملک خود را تخلیه نمی ‌نماید. حالا که با تمام قوانین و فوت و فن مدیریت ساختمان آن آشنا شده و متوجه شدید که این کار می تواند چقدر سخت و استرس زا باشد پس بهتر است از یک اپلیکیشین مدیریت «هوشمند-آسان» شارژ و هزینه ساختمان استفاده کنید.