تصمیم افزایش شارژ ساختمان به عهده کیست؟

تصمیم افزایش شارژ ساختمان به عهده کیست؟ امروزه در شهرها رشد جمعیت باعث شده است تا عده زیادی به ناچار به سوی آپارتمان نشینی بروند. زندگی آپارتمان نشینی با مفاهیم جدیدی مثل شارژ ساختمان گره خورده است . یکی از این موارد حق شارژ ساختمان یا آپارتمان است که یکی از موضوعات مهم در فرهنگ آپارتمان ‌نشینی محسوب می‌شود . با اینکه شارژ ساختمان سال‌هاست در آپارتمان‌ ها و بین ساکنین جا افتاده است ، اما هنوز هم گاهی بین افراد ساکن در ساختمان ، مشکلاتی بر سر میزان و چگونگی محاسبه شارژ پیش می‌ آید .

یکی از مشکلاتی که مالکین و مستاجرین در زمینه شارژ با آن مواجه می شوند ، قضیه ی افزایش شارژ ساختمان است . با توجه به افزایش قیمتی که سالانه در سطح جامعه با آن مواجه هستیم هزینه های ساختمان نیز به طبع آن دچار افزایش می شود و این امر باعت افزایش شارژ ماهانه در یک مجتمع مسکونی می شود . در این مقاله به این موضوع خواهیم پرداخت که ، آیا افزایش شارژ در یک آپارتمان امری عادی و طبیعی است، یا خیر ؟ تصمیم افزایش شارژ ساختمان بر عهده ی کیست ؟ آیا مدیر به تنهایی می تواند در مورد افزایش آن تصمیم بگیرد یا خیر؟ و مواردی از این قبیل با برسام همراه باشید.

شارژ ساختمان چیست؟

اولین چیزی که ممکن است افراد را دچار اشتباه کند، ماهیت شارژ ساختمان می‌باشد. در واقع تمامی ساختمان‌های مسکونی دارای بخش‌های مشترک یا مشاع هستند که تمامی ساکنین حق استفاده از آنها را دارند. از جمله این بخش‌ها می‌توان به راه پله، پارکینگ، آسانسور و موارد مشابه دیگر اشاره کرد که تمامی ساکنین از آن منتفع خواهند شد. با این حال بخش‌های مذکور، مانند سایر قسمت های بنا از شر مشکلات و استهلاک در امان نیستند.

به همین جهت است که باید مبلغ مشخصی به عنوان هزینه تعمیر، نگهداری و سرویس برای آنها در نظر گرفته شود که به عنوان حق شارژ ساختمان شناخته می‌شود. این مبلغ توسط مدیر یا مسئول ساختمان جمع آوری شده و صرف هزینه‌های بازسازی، پرداخت دستمزد به سرایدار، حق الزحمه تعمیرکاران و موارد مشابه دیگر می‌شود. حق شارژ عموماً به صورت ماهانه، فصلی یا سالانه از ساکنین اخذ شده و صرف امور مربوطه خواهد شد.

با این حال نحوه دریافت و البته هزینه کرد آن جز موارد قابل توجهی است که اختلافات گوناگونی را میان ساکنین به وجود می‌آورد. تا جایی که گاهاً به دعاوی مختلف در مراجع قضایی ختم شده و می‌تواند شرایط سکونت افراد در یک بنا را متزلزل سازد.

یکی از مهمترین راهکارهایی که می‌تواند ابهامات متقاضیان در این مسیر را برطرف کند، شرایط قانونی برای تعیین حق شارژ آپارتمان است. به بیان دیگر، در صورتی که تمامی ساکنان به خوبی با این شرایط آشنایی داشته باشند، می‌توانند به سادگی از حقوق خود دفاع کرده و مانع از ضایع شدن حق خود یا سایرین شوند. به صورت کلی حق شارژ ساختمان به عنوان یک امر الزامی شناخته می‌شود؛ چرا که نگهداری بنا موضوع قابل توجهی برای طول عمر آن قلمداد می‌شود.

بر مبنای قانون، تمامی ساکنین وظیفه پرداخت شارژ ساختمان را دارند، مگر اینکه بر مبنای توافق قبلی، آنها از پرداخت چنین حقی معاف شده باشند. افزون بر این موارد پرداخت حق شارژ ساختمان محدود به بخش یا قسمت خاصی نمی‌شود؛ بلکه تمامی افراد بایستی در صورت استفاده یا عدم استفاده از یک بخش، باز هم آن را پرداخت کنند. برای مثال در صورتی که یک واحد از آسانسور یا پارکینگ استفاده نکند، باز هم وظیفه پرداخت شارژ آن را بر عهده دارد. مگر اینکه بر مبنای توافق قبلی، از آن معاف شده باشد.

مورد دیگری که در شرایط قانونی برای تعیین حق شارژ آپارتمان وجود دارد، مشخص کردن بخش‌های مشاع است. به صورت کلی تمامی بخش‌هایی که برای ساکنان مشترک بوده و امکان استفاده از آن را دارند، در بخش هزینه‌های شارژ قرار می‌گیرد. برای مثال پشت بام، راه پله، پارکینگ، آسانسور و … جزو آن ها هستند. اما فضاهایی مانند انباری، مادامی که به یک یا چند واحد مشخص اختصاص داده شده باشد، مشاع قلمداد نمی‌شود.

نحوه تقسیم هزینه‌های شارژ ساختمان بایستی با توافق میان ساکنین ساختمان و البته اکثریت آرای آنها باشد. بدین منظور بایستی حتماً برای آن جلسه تشکیل داده شده یا صورتجلسه مشخصی وجود داشته باشد. عموماً فرایند تقسیم هزینه‌ها بر اساس مساحت واحد ها یا تعداد ساکنین آن مشخص خواهد شد. برای مثال هر اندازه که مساحت یک واحد مسکونی در مقایسه با همسایه‌اش بیشتر باشد، هزینه‌های بالاتری را هم برای شارژ ساختمان پرداخت خواهد کرد.

در صورتی که تقسیم بندی بر اساس جمعیت خانوار باشد، با افزایش تعداد اعضا، هزینه شارژ ساختمان هم بیشتر خواهد شد. لازم به ذکر است که این موضوع می‌بایست حتماً با توافق میان ساکنین تقسیم بندی شود؛ چرا که بر مبنای تبصره ۲ ماده ۴ قانون تملک آپارتمان ها، بایستی حتماً موافقت مالک یا مالکانی که اکثریت زیر بنا را در اختیار دارند، بر روی تعیین حق شارژ محرز باشد. اما چنانچه توافقی در این زمینه نبود یا تعداد مالکان مساوی باشد، تعیین هزینه بر مبنای اکثریت آرا خواهد بود. لازم به ذکر است که هزینه‌های مشخص شده توسط مالکان در این فرایند، لازم الاجرا است. مگر اینکه رقم مشخص شده خارج از عرف یا غیرقانونی باشد.

هزینه های ساختمان از چه روش هایی محاسبه می شود ؟

هزینه های ساختمان با توجه به توافقاتی که بین مالکین و هیئت مدیره ساختمان صورت می گیرد محاسبه می شود . هزینه ها بر اساس یکسری از فرمول هایی که وجود دارند محاسبه می شود . بطور مثال هزینه ها بر اساس شارژ واحدی ، شارژ نفری ، شارژ نفر متراژ تقسیم بندی می شود .

بین تمام این روش ها روش ترکیبی عادلانه ‌ترین روش محاسبه شارژ است . به این صورت که معمولا هزینه‌ های ثابت ( مانند هزینه سرایدار، نگهبان و …) که معمولا در طول سال ثابت است ، به صورت ثابت و به طور مساوی از واحدها دریافت می‌شود . سپس هزینه‌ های نسبی به صورت جداگانه و به روش تسهیم هزینه محاسبه شده و به واحدها اعلام می‌ شود . اگر قرار باشد هزینه های ثابت یک ساختمان افزایش پیدا کند باید طبق دستورالعمل هایی باید صورت بگیرد که در ادامه ی این مقاله به آن خواهیم پرداخت .

با اپلیکیشن برسام، صورتحساب ها و هزینه های ساختمان خود را به آسانی مدیریت کرده و علاوه بر نظم مالی، در زمان و انرژی خود صرفه جویی کنید. برای دانلود نسخه IOS از اپل اپس و نسخه اندروید از google play کلیک کنید.

آیا مدیر ساختمان می‌تواند به تنهایی هزینه شارژ را افزایش دهد؟

با توجه به اینکه در یک مجتمع مسکونی، مدیر با رأی مستقیم ساکنان انتخاب می‌شود، هر تصمیمی که برای ساختمان اتخاذ می‌شود، باید با مشورت و توافق سایر اعضای مجتمع صورت گیرد. مدیر ساختمان موظف است که در چارچوب قوانین موجود عمل کند و در مواردی که قانون به او اجازه می‌دهد، می‌تواند اقداماتی را انجام دهد. اختیارات مدیر ساختمان محدود به مدیریت ساختمان است، هرچند ممکن است در برخی موارد فعالیت‌های او از این محدوده فراتر رود. به عنوان نمونه، اختصاص بخش‌هایی از فضای خالی حیاط برای مقاصد مختلف خارج از وظایف مدیریت ساختمان به شمار می‌آید.

اختیارات مدیر آپارتمان شامل مواردی مانند تعمیرات، مدیریت و استخدام سرایدار می‌شود. در برخی از موارد، مدیر باید از مجمع عمومی مالکان اجازه بگیرد. یکی از این موارد، افزایش هزینه شارژ به منظور تأمین هزینه‌های ساختمان است. در این زمینه، او نمی‌تواند بدون کسب اجازه از مجمع عمومی، مبالغ شارژ را افزایش دهد. در امور مربوط به آپارتمان و دیگر مسائل، رأی اکثریت اهمیت دارد و تمامی مالکان باید از تصمیمات گرفته شده مطلع شوند.

اعضای ساختمان چگونه از تصمیمات جلسه هیئت مدیره مطلع می شوند ؟

در هنگام جلسات ، باید تمامی مالکین حضور داشته باشند تا با مشورت آنها تصمیمات لازم برای ساختمان گرفته شود . هیئت مدیره باید قبل از اجرای جلسات ، زمان دقیق آن را به اطلاع ساکنین برسانند تا در جلسه حضور داشته باشند . اگر هیئت مدیره ساختمان قصد داشته باشند تا هزینه ی شارژ را زیاد کنند حتماً باید با سایر مالکین نیز مشورت کنند . اگر برخی از مالکین در جلسه حضور نداشته باشند ، در این شرایط بر عهده مدیر ساختمان است که تصمیمات اتخاد شده در جلسه را به اطلاع این ساکنین برساند تا آنها نیز در جریان تصمیمات قرار بگیرند .

نتیجه‌گیری

افزایش ناگهانی هزینه شارژ ساختمان می‌تواند فشار زیادی به ساکنین وارد کند. بنابراین، مدیر باید در جلسه‌ای با ساکنین، موارد مربوط به هزینه‌های شارژ و مصارف ساختمان را توضیح دهد و دلایل منطقی برای افزایش مبلغ شارژ ارائه کند. با توجه به اهمیت هزینه شارژ، ساکنین قادر خواهند بود در این زمینه تصمیم‌گیری کنند. برخی افراد با این رویکرد مخالفند و استدلال می‌کنند که هزینه‌های ضروری مانند تعمیرات در ساختمان نمی‌توانند منتظر تایید ساکنین بمانند.

در این شرایط، به نظر می‌رسد که هزینه‌های کلی باید با مشورت و هزینه‌های جزئی با اختیارات مدیر پرداخت شود. این اختیارات می‌تواند بر اساس عرف ساختمان تعیین گردد. مدیر در جلسه با ساکنین می‌تواند اختیاراتی را برای خود حفظ کند که به نفع ساکنین باشد و در موارد ضروری و غیرقابل پیش‌بینی راه‌حل‌هایی ارائه دهد. با این حال، برخی هزینه‌ها که منجر به افزایش قابل توجه حق شارژ ساکنین می‌شود، نیاز به تایید تمامی ساکنین دارد.